机关单位院区改造的有益尝试

机关单位院区改造的有益尝试

  ——记朝内大街130号院区(公共区)改造工程

 

国家林业局林产工业规划设计院
                                        李鹏执笔
   基建办公室    院区改造设计组   

      
[摘要]本文结合实际项目探讨了机关单位院区改造中如何妥善解决多方需求的问题,提出了统筹兼顾、因地制宜和改造与利用相结合等设计理念,在院区改造方面做出了有益的尝试。
[关键词]机关单位院区改造;多方需求;设计理念

    在很多城市里,都有一些机关单位的院区,越是大城市,机关单位越多,这样的院区也就越多。北京市朝阳门内大街130号院(以下简称130号院)是国家林业局林产工业规划设计院的院址,也有这样一个典型的院区。该院年初启动院区(公共区)改造工程,经过半年多的规划、设计和施工,工程已经按照预期目标基本完成,这一工程在机关单位院区改造方面做了一些有益的尝试。
    一.机关单位院区的基本特征与实际问题
    1.基本特征
    (1)历史特征:
    这些机关单位院区普遍带有一些由于历史原因形成的基本特征,一是办公楼与家属住宅楼形成相对集中的院区,一般来讲前面临街的是办公楼,后面有一个或者若干个由职工住宅楼组成的家属院;二是过去的办公与居住环境比较单纯,办公楼都是自己单位使用,在家属院里居住的也都是本单位的职工家属;三是规划、设计和建设的标准在某些方面较低。例如当时不可能考虑到几十年以后大量的停车位需要,又如,绿地较少,不像商品房小区树木繁茂,花香怡人;再如,社区的配套服务相对滞后,举例如信报箱也不像现在的小区那样齐全。
    (2) 现实特征:
    这些机关单位院区在今天的现实生活中也普遍带有一些基本特征,一是办公楼的属性或者用途已经改变,例如由一家单位变成多家单位使用,或者对外出租部分用房,或者改为其他用房;二是家属住宅楼已经普遍销售给职工,有的房子已经上市交易,有的已经对外出租,带来的结果是住户多样化;三是住宅楼仍然沿袭过去长期存在的居委会方式,又不像商品房社区那样有业主委员会,也难以引进规范化的物业管理;四是由于办公、商务和居住混于一体,整个院区的管理难以到位。
    2.实际问题
由于机关单位院区普遍存在的历史原因和现实情况,带来的实际问题也就比较突出,一是原单位的办公、承租商户的商务和多样化的住户形成了多种需求交织并存的复杂局面;二是过去的建设标准低,院区使用单纯,现在的使用需求扩大而且多样化,难以满足;三是院区管理的诸多方面缺乏事前契约,规范物业管理的难度大;四是院区日常修缮、管理维护的经费紧张,也无法像商品房小区那样收取物业费用。
    二.130号院区(公共区)改造工程的基本情况
    1.130号院的基本情况
    130号院始建于上个世纪50年代,历经50年的时代变迁,现在的情况已经发生了很大的变化。该院坐落于朝阳门内大街南侧,由临街、独立的北办公楼、东侧和南侧倒“L”型连接的职工住宅楼以及独立的西办公楼围合而成。院区总占地面积8486平方米,建筑物总占地面积3775平方米,院区公共区总占地面积4771平方米。这个院区更为突出的问题是办公与居住没有相对分开,比如分出前后院,而是混为一体。过去曾有过院区规划,试图用围墙把倒“L”型居民住宅楼与属于办公区的北楼和西楼分开,要求居民改变现行的出行路线,走南门外出,遭到居民的强烈反对,更重要的是设置围墙不符合消防要求,因此,尽管已经施工到一半的程度,还是没有实现。
    现在,在这个不大的院区里,除了设计院的职工在这里办公、居民在这里居住,还有一家宾馆、一家酒店和一个印刷厂在这里落户。这样一来,就形成了办公、居住和商务三个方面的基本需求。在北楼加固扩建改造工程施工期间,这里成为一个大工地,不仅居民生活、酒店生意受到影响,长期使用、缺乏规划、亟需修缮的院区也把问题突出地暴露在基建和物业管理部门面前。
    2.三大需求的基本内容
    院区改造工程的规划设计,首先要处理好主要需求之间的关系,或者说是解决矛盾,创造和谐。在这个不大的院区里,实际上存在着三大需求。
    (1)办公需求
    这一需求是这个院区的基本需求之一,是作为设计院的办公地点所必需具备的,包括:职工的室外活动场所、停车场地、绿地、宣传展示设施等。
    (2)居住需求
    这一需求也是这个院区的基本需求之一,是作为设计院的职工住宅地点必需具备的,包括:居民的室外活动休闲场所、停车场地、绿地等,还有宜居环境方面的,如对机动车鸣笛的限制,再如对院区卫生条件的要求等。
    (3)商务需求
    这个需求是由落户商家决定的,主要是进入院区的车辆需要停车场地。
    这三个方面的需求,在二环内场地资源奇缺的条件下,有些对场地的占用是矛盾的,例如,休闲活动场所和停车场地;有些是不矛盾的,又涉及到对有限资源的分配;还有一些涉及到人居环境质量,例如美化绿化环境。
    3.院区公共区改造实施方案
    今年初以来,该院在整体转作商务用房的北楼即将竣工、院区场地道路和地下排水管网急需修缮恢复、院区功能亟待调整的情况下,开始着手安排院区(公共区)改造工作。今年,也是设计院建院五十周年,院基建管理部门准备用一个崭新的院区来迎接五十周年庆典。
    在面向职工和住户代表开展问卷调查、广泛征求意见的基础上,院基建管理部门确定了这次院区公共区改造工程的设计任务书。依据设计任务书,通过规划设计方案竞赛,在优化获奖方案的基础上,最终确定了改造工程的实施方案。这一方案追求的目标是明确而具体的,就是在这个不大的院区里营造各方和谐相处的氛围,达到各方需求的统筹兼顾,实现共建和谐院区的目标。
    根据这一实施方案,把整个院区的公共区按照功能分为四大部分:
    (1)沿着东侧和南侧家属住宅倒“L”型连楼建设砖砌花池,距住宅外墙皮在5米至5.5米左右,形成居民使用的活动场地,在倒“L”形场地的转角处,作为居民休闲活动的集中场所,布置石桌和石凳等。
    (2)在院区中心位置,充分利用地下消防水池用地的地上面积,建设休闲健身活动园区,并命名为“和谐园”,园区的北侧部分是一个标准尺寸的羽毛球场地,南侧部分是宽4米、用鹅卵石铺地的休闲活动场所。
    (3)在中心园区和倒“L”型砖砌花池以外的场地尽量布置停车的位置,多安排停车位。
    (4)在西办公楼入口处,设置宣传橱窗,摆设盆花,划出门前区,地面绘制禁停黄线,突出办公楼入口的位置。
    另外,以西门驶入、东门驶出的方式在院区内形成两条机动车环路,即做消防通道,又基本满足了办公、居住和商务三个方面的基本需求。
    4.设计理念
    这一实施方案比较好地体现了一些设计理念并达到了预期的效果:
    (1)强调“环境安全”,通过多种手段,严格划分可供居民室外活动的场地和可供停车的场地,保证居民出行和户外活动的安全。
    一是采用砖砌花池,沿着住宅连楼倒“L”形砌筑,花池高度平均在0.3米左右,使机动车不能随意开进居民活动和出行的场地,在设计上做到人车分流;二是中心休闲活动园区的地面比整个院区的地面平均高出约0.3米,并在园区周边设置围栏,保证在园区场地内开展活动者、特别是老人和儿童的安全。三是在倒“L”型场地的出入口和停车场之间设置可移动路障,平时严禁机动车驶入居民活动区,接送病人和搬家时,可以让机动车开到单元门口。
    通过这些措施,只要居民特别是儿童和老人在住宅楼西侧和北侧的倒“L”形场地和中心园区内活动,就没有与机动车接触的可能,避免发生安全事故。在一些细部构造上,也充分考虑到老人和儿童的需要,强调安全意识。例如,在砖砌花池的砖角位置和石材转角位置,做“削角”处理;又如,步行区域的铺地方砖做了重新铺平勾缝,避免磕绊跌倒。
    另外,在中心园区入口处永久性设置“入园须知”警示牌,提醒入园活动应该注意安全;在各个单元门口处永久性设置“居民公约”,提醒居民提防高空坠物伤人等。在西门入口处,永久性设置交通警示标识,提醒机动车驾驶员入院禁鸣限速等。
    (2)强调“以人为本”,服务于民,在砖砌花池中增加绿化,配置庭院用桌椅,提高人居环境质量,增添居民生活情趣,使居民对室外休闲活动和出行的限制与导向不会产生明显的抵触情绪。
    砖砌花池分为两部分,东侧正方形花池的内边尺寸为1米,间距为4米,通过内侧尺寸为0.5米的条形花池连接;南侧均采用条形花池。栽种的树种包括:西府海棠、紫叶李、石榴、木槿和丁香等,绿篱采用的是金叶小檗。在砖砌方形花池中,树木的周围留有适当位置,可用来种植花草或者果菜。
    绿化活动采取了单位和个人认养的方式,在今年植树节当天举行的院区改造工程开工仪式上,全院职工和居民代表一起植树,成为宣传绿化的公益活动。
    (3)强调“统筹兼顾”,充分考虑各方需求。这方面集中体现在对停车位的设置和使用上。 对于落户商家合情合理的要求,都尽量给予满足,或者提供便利条件。
    (4)强调“因地制宜”,不拘泥于规范,在“寸土寸金”的地段充分挖掘场地潜力。例如,设计中涉及到车位的尺寸,道路的宽度等等,都充分考虑了大大小小不同的轿车尺寸,结合场地的具体情况,在“细节决定成败”上争取可以利用的每一个地块,控制好每一个尺寸。从建成的实际效果看,在中心园区的尺寸控制和停车场的车位布置方面,尽可能多地停放了车辆,又使园区场地利用达到了功能化和最大化。如果不采取“因地制宜”的办法,拘泥于普遍适用的规范要求,院区的总体设想和功能区划会受限于场地狭小而很难实现。
    (5)强调“改造与利用相结合”,营造社区文化氛围,在保证公共安全的前提下,尽量做到“经济、适用和美观”。在这方面,突出的例子有三个,一是地下消防水池通气孔的利用,二是单元燃气管道入口的利用,三是东门围墙的利用。
    在院区中心位置的地下消防水池地面上,偏西、偏南的地方有一个约0.6米宽、0.8米长、1米高的混凝土通气孔,这是建设地下消防水池所必需的。在设计中心园区时,曾有多种方案来淡化和利用这个通气孔,通过反复比较,最终选择了文化氛围浓厚的“混凝土与古墙砖”建材科普设计方案。这一方案的基本思路是,依照通气孔的尺寸大小,在东侧对称位置上设计一个相同的“仿真”通气孔,所不同的是使用的材料都是古城墙砖,这些墙砖都是在院区改造时从地下排水管网挖掘施工中得到的。这个砌筑的“仿真”通气孔,被用钢花玻璃罩保护起来。在两个“通气孔”的南侧地面上,镶嵌着两块钢化玻璃覆盖保护的花岗岩(大理石)石碑,刻写的碑文兼有历史、文化、科普等多方面的寓意。碑文的具体内容如下:
    “水泥(cement )  是建筑用胶凝材料,被称作建筑物的粮食。现代建筑,方圆鳞次栉比;道路桥梁,纵横东西南北,水泥功不可没。公认的水泥发明人是英国人阿斯普丁(J.Aspdin),1824年10月21日获得波特兰水泥发明专利证书。岩石捣碎,土水相混,高温煅烧,研磨而成的舶来品却很有儒家文化风范,凝聚散沙,团结棱石,包容钢筋,创造世界。人类发明了水泥,水泥改变了人类的生活。”
    “中国传统建筑多为砖木结构,条石做基,青砖垒砌,立木当柱,椽梁复瓦。多数建筑历经数百年风雨,因为木质腐朽或火灾而损毁,残存的多是基石与青砖。院区恢复从地下挖掘出数块青砖,据考证当是邻近的朝阳门城砖。粘土坯出,烈火历炼,淬水而成的青砖,曾默默见证上百年京华烟云。而今我们将重见天日的它们垒砌于此,它们将继续见证已有50年历史的设计院发展历程。”
    在东南倒“L”形住宅楼的五个单元门口,都有一个燃气管道入口,用砖砌筑成一人高左右的“墙垛”,外面用水泥砂浆抹灰。这次院区改造中,把这一“砖垛”利用起来,做了简单的装饰处理,成为社区文化宣传牌。通过公开征集评选的方式,选出若干荣获一等奖的条幅,制作在上面,宣传共建和谐社区。其中,获得一等奖的条幅内容如下:
    “共建宜居家园,共创和谐社区”。
    “共享和谐家园,共建文明院区”。
    130号院有两个临街朝北开的大门,西门过去一直使用,东门过去一直封闭,场地用作堆煤场。这次院区改造考虑到车流量的明显增加以及落户商家的要求,东门重新启用。设计中发现,东门与学校相邻的东墙已经出现倾斜和裂缝,带来不安全隐患。通过多方案比选,最终选择了钢筋混凝土构架加固兼作对外宣传橱窗的设计方案,这一方案较好地解决了几个方面的问题:一是拆除倾斜、裂缝的围墙后,对学校的围墙起到了很好的加固作用;二是不再使用成片的墙体,节省了造价和空间;三是建成了对外宣传橱窗“设计院之窗”,并与东大门在设计风格上整体考虑,效果较好。在橱窗内部的装饰设计方面,采取独特的、把林产工业加工的产品作为装饰材料的做法,利用双层缕空叠合中密度纤维板的方案,既形成了新颖的装饰底板,又为多规格、多方式、多用途的宣传展示创造了条件。
    在实现这一实施方案的过程中,始终贯彻了这样一些指导思想,一是“修旧利用”,注重使用功能和效果,因势利导地改造现有设施,
    努力做到少花钱,多办事;二是“物料平衡”,注重对旧砖、废弃骨料等建筑垃圾的回收利用,从施工程序上做好衔接,尽量减少垃圾渣土外运;三是分步、分期施工,尽量减少对办公、居住和商家的影响。
    三.院区改造后的量化指标与实际效果
    1.量化指标
    (1)居民休闲活动场地和机动车限入场地的占地面积约198平方米。
    (2)停车场占地面积和停车位数量分别是663平方米和53辆。
    (3)植树和绿篱数量分别是20棵和16米。
    (4)院区设施统计
    宣传橱窗:在西办公楼入口处和东门处,新设宣传橱窗的有效面积为34平方米,可用于对外宣传和为居民提供看报栏;
    标准羽毛球场地;长 14.8 米,宽7.1 米;可用于职工和居民开展各类休闲健身活动;
    庭院长椅:安置在中央园区,共4个;
    儿童摇椅:安置在中央园区,1套;
    石桌、石凳和石板:安置在倒“L”形居民活动区内,可用于职工和居民休息使用,共有5个石桌、4个石凳和19米长的石板;
    机动车地装车挡、地装车障和减速装置:车挡42个;车障6个,减速装置4个;
    2.实际效果
    (1)院区的使用功能分区已经明确,并已经基本上被各方认可、接受,特别是倒“L”形砖砌花池的设置,简单的设计包含着不简单的内容。
    (2)居民休闲、出行已经习惯院区的功能分区和交通上的人车分流。
    (3)已经基本上实现了机动车自觉有序的按位停放。
    (4)中央园区“和谐园”已经成为居民、职工和落户商家共享的休闲、健身活动场所,特别是老年人和儿童的使用率较高。
    四.这一工程对机关单位院区改造的启示
    由于历史原因和实际需求,机关单位院区的管理会遇到各种各样的问题和困难,积极解决这些问题是实施院区改造的初衷。但是在实施时,又不得不面对各种需求之间的矛盾,基建和物业管理部门必须从创造和谐出发,提出统筹兼顾各方需求的妥善解决方案。
    这一工程的顺利实施,给了人们这样一些启示:
    1.单位面对居民,虽然是一个单位与一家一户的家庭之间的关系,但是,不能仅凭主观愿望,一厢情愿,更不能强制,这是机关单位院区改造工作必须注意的,因为这不像商品房的小区管理,设施是入住前已经按规划建设完成的,购房前有明确的了解,有物业管理的明文规定,形成了事前契约。
    2.由此可知,充分考虑居民的需求,做到“以人为本”,是改造方案得以顺利实施的基本前提和保证,也是改造院区的目的之一。一个典型的例子是居民使用中心园区的护栏晾晒被褥,由于住宅楼的一层在雨季比较潮湿,居民都把护栏作为晾晒被褥的地方。为了保证园区的整洁,院物业管理部门没有禁止这一做法,提出把晾晒的时间安排在周末,平时不要晾晒被褥,居民们都一直自觉遵守,实现了良好的院民互动。
    3.充分考虑居民的需求,还要通过一定的方式和程序,实现告知、协商和参与,注意倾听居民的意见,真正使广大居民成为共建和谐院区的积极参与者。例如,有些居民具备园艺方面的知识和技能,院里邀请他们参与绿化的维护管理。在院区改造工程的开工仪式上和中心园区“和谐园”的开园仪式上,以及征集评选“共建和谐院区”宣传条幅活动,院里都特邀街道居委会的代表参加,征求意见,体现共建。
    4.院区产权单位必须始终把握院区改造和日常管理的主动权,不应长期缺位,疏于管理,造成院区管理和使用上的混乱或者各自为政。例如,各种广告牌匾的安放,应该由产权单位根据商家的需要,统筹考虑,不能任由商家随意搭建,影响院区的整体形象和环境质量,更不能存在公共安全隐患。
    5.院区公共设施的管理,无论是办公用房、住宅楼还是出租给商家的用房,发现问题都应及时解决处理,不能疏于管理,特别是关系到公众安全的部分。有些细小的疏忽、需要修缮的设施长期没有引起重视,造成对居民的财产损失,处理不当,也可能会酿成长期难于解决的遗留问题。

(此文原载于《林业建设》2009年第9期)

 

 

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